Wohnquartier mit neuem Potential

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Neue Mieter zu finden war schwierig: Die graue Eternitfassade wirkte trostlos, das Treppenhaus dunkel und der Hauseingang ungepflegt. Nach vier Jahrzehnten war der 1975 erbaute Wohnblock in der Blumenthalallee 22 in Recklinghausen definitiv in die Jahre gekommen.

erschienen in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung

Auch an den restlichen Gebäuden der Recklinghäuser Breuskesbachsiedlung nagte der Zahn der Zeit. Immer mehr der 369 Wohnungen standen leer, die Siedlung galt zunehmend als problematisch. Um das Wohnviertel zu revitalisieren, entschied sich der Eigentümer, die Gelsenkirchner Vivawest Wohnen GmbH, im Jahr 2012 zu einer Generalsanierung. Die energetische Modernisierung der Fassaden und Fenster im Zuge der Arbeiten bot sich an, um die Nebenkosten dauerhaft zu senken.

Die Eternitplatten an der Fassade machten einem 16 Zentimeter dicken Wärmedämmverbundsystem aus Polystyrol mit Deckputz Platz. Die Dächer wurden mit 28 Zentimeter starken XPS-Hartschaum­platten und die Kellerdecken unterseitig mit 14 Zentimeter dicken EPS-Hartschaumplatten gedämmt. Die Fenster erhielten eine Dreifachverglasung. Ein frisches Farbkonzept und neue Außenanlagen sollten sämtliche Wohnblocks zudem optisch aufwerten.

Gesamte Siedlung saniert

In die Sanierung der gesamten Siedlung investierte Vivawest insgesamt 20 Millionen Euro. Die Modernisierung des Wohnblocks in der Blumenthalstraße 22 kostete 138 000 Euro. Davon wären 59 500 Euro als Instandhaltungskosten auch dann angefallen, wenn Vivawest auf die Wärmedämmung und bessere Fenster verzichtet hätte. Berechnungen der Deutschen Energie-Agentur zeigen, dass bei Mietwohnhäusern etwa die Hälfte bis zwei Drittel der gesamten Kosten der energetischen Sanierung reine Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten sind. Der Eigentümer müsste sie in jedem Fall investieren, um Schäden zu beheben und die langfristige Vermietbarkeit der Immobilie zu sichern. Solche Kosten sollten bei der Berechnung der Wirtschaftlichkeit einer energetischen Gebäudesanierung deshalb nicht der erzielten Energieeinsparung gegenübergestellt werden.

Leerstandsquote senken

Im Objekt Blumenthalstraße beliefen sich die energiebedingten Mehrkosten der Sanierung auf 78 500 Euro. Gleichzeitig ist der Heizwärmebedarf von 155 Kilowattstunden pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr (kWh/m2a) auf 60 kWh/m2a gesunken. Vivawest erwartet eine Heizkosteneinsparung von 4418 Euro pro Jahr. Die durchschnittliche Miete von 4,89 Euro pro Quadratmeter im Monat hat das Unternehmen um rund 0,70 Euro angehoben.

„Gemessen an der gewonnenen Attraktivität und der deutlichen Energieeinsparung von voraussichtlich rund 0,47 Euro pro Quadrat­meter und Monat, ist die Mietpreissteigerung moderat ausgefallen. Wir sind optimistisch, dadurch die Leerstandsquote, die vor der Sanierung in der Siedlung bei 20 Prozent lag, in Richtung null senken zu können“, sagt Tilo Butermann, der bei Vivawest für die Planung und Steuerung von Investitionen zuständig ist. Bei der Finanzierung der Maßnahmen wird das Unternehmen durch das Förderangebot der bundeseigenen KfW-Bank unterstützt. Die KfW vergibt im Förderprogramm „152 Effizient sanieren – Einzelmaßnahmen – Kredit“ Darlehen für die energetische Gebäudesanierung von bis zu 50 000 Euro pro Wohneinheit zu einem verbilligten Zinssatz von 0,75 Prozent.

Geplante Maßnahmen kommunizieren

Auf was kommt es bei der energetischen Sanierung von Mehrfamilienhäusern nach den Erfahrungen der Beteiligten besonders an? „Ganz wichtig ist, dass die Mieter mitgenommen und die geplanten Maßnahmen gut kommuniziert werden“, sagt Michael Marx, Fachbereichsleiter Modernisierung bei Vivawest. Während der Sanierungsarbeiten beeinträchtigten Baugerüste sowie Lärm und Dreck den Alltag in der Siedlung. Als die Fenster ausgetauscht wurden, konnten einzelne Räume nicht benutzt werden.

Die Bewohner waren jedoch vorbereitet: Vivawest hatte vor Ort vor dem Sanierungsstart ein Servicebüro eingerichtet. Ein Mitarbeiter beantwortete Fragen und besuchte alle Mieter persönlich. Ergänzend verteilt Vivawest mehrsprachige Flyer, die Tipps zur richtigen Lüftung und Heizung der sanierten Wohnungen geben. Die Reaktionen sind positiv: „Wir machen die Erfahrung, dass sich die Bewohner zunehmend für die neuen energetischen Standards interessieren. Das gab es in dieser Form bisher nicht“, berichtet Architekt Andreas Hanke vom Büro Stadtbildplanung Dortmund GmbH.

Almut Bruschke-Reimer

Originalartikel in der FAZ